Олег Валенчук: Новый Закон о садоводстве касается десятков миллионов россия
21 января 2019 Года
Об изменениях и нововведениях, которые касаются садоводов и огородников в связи со вступлением в силу с 1 января 2019 года Федерального Закона «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 29.07.2017 № 217-ФЗ, рассказывает депутат Государственной думы РФ, председатель Союза садоводов России Олег Валенчук.
Закон, принятый летом 2017 г., обычно кратко называют «законом «О садоводстве»» или «дачной конституцией». Переходный период со дня подписания этого закона длился полтора года. Впервые в законодательной практике в работе над поправками приняли участие садоводы из разных уголков нашей страны. Пожелания и поправки граждан собирал Союз садоводов России – практически во всех регионах была проведена огромная работа. В результате текст принятого закона существенно отличается от первого варианта законопроекта, внесённого в Госдуму Министерством экономического развития РФ.
Новый закон касается десятков миллионов россиян. С учётом его серьёзности и важности теперь нам предстоит внимательно отслеживать ход реализации этого закона на местах, обращая особое внимание на возможные пробелы.
В отличие от прежде действовавшего Закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» № 66-ФЗ новый закон уточняет определённые позиции, которые были не вполне ясны, вносит новые определения и затрагивает новые сферы жизнедеятельности садоводческих и огороднических товариществ. Но в первую очередь закон призван быть помощником как в деятельности товариществ, так и в судебных разбирательствах. Прежде всего этот закон написан для рядового садовода. А председателям садоводческих товариществ новый закон можно использовать как методичку в своей работе.
Перечислим лишь некоторые существенные положения закона.
Кого касается новый закон
217-й закон касается граждан, которые ведут садоводство и огородничество именно для собственных нужд. Промышленное садоводство или сельское хозяйство в целом законом не затрагивается.
Садовый земельный участок – земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей.
Хозяйственные постройки – это сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, колодцы и другие сооружения и постройки (в том числе временные), предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд.
СНТ нельзя дробить
На территории ведения садоводства и огородничества, отданной под определённое СНТ, может быть только одно СНТ. Создание других СНТ внутри существующего – противозаконно. «Собственники садовых земельных участков или огородных земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, вправе создать лишь одно садоводческое или огородническое некоммерческое товарищество для управления имуществом общего пользования, расположенным в границах данной территории садоводства или огородничества», – гласит часть 2 статьи 4 нового закона.
Дач как юридического понятия больше нет
Ранее закон предусматривал девять различных вариантов объединений граждан. Это вызывало сложности с определением правового положения и статуса объединений как у садоводов, так и регулирующих органов. Новый закон допускает одну организационно-правовую форму – товарищество собственников недвижимости и два её вида – садоводческое товарищество либо огородническое товарищество.
Понятие «дачное некоммерческое товарищество» исчезло из понятийного аппарата закона. Тем самым убрано искусственное различие между дачным и садоводческим товариществом. С юридической точки зрения садоводы и дачники – синонимы, они ничем не различаются в плане прав и обязанностей. Но садоводческие товарищества более распространены, к тому же при выделении земли указывается, что она выделяется для ведения садоводства.
В СНТ – только физические лица
Членами СНТ могут быть только физические лица. Если кто-то купил участок в СНТ и развернул там коллективное производство, – это противозаконно. Нецелевое использование земли и ранее могло привлечь внимание государственного инспектора по использованию и охране земель, но в статье 12 нового закона это определено максимально чётко.
У «индивидуалов» появились обязанности
Введено понятие «территория ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд», совпадающая с генеральным или кадастровым планом СНТ. Это нововведение касается «индивидуалов», которые владеют участками в СНТ, но не являются членами СНТ. Теперь они называются «граждане, ведущие садоводство и огородничество без участия в товариществе» и уравнены в правах и обязанностях с членами товарищества. Они могут присутствовать на собраниях и голосовать по некоторым вопросам:
* принятие решения о приобретении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, о совершении необходимых действий для приобретения указанных земельных участков;
* принятие решения о создании (строительстве, реконструкции) или приобретении имущества общего пользования, в том числе земельных участков общего назначения, и о порядке его использования;
* принятие решения о передаче недвижимого имущества общего пользования в общую долевую собственность собственников земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, в государственную собственность субъекта Российской Федерации или в собственность муниципального образования, в границах которых расположена территория садоводства или огородничества;
* определение размера и срока внесения взносов, порядка расходования целевых взносов, а также размера и срока внесения платы, предусмотренной частью 3 статьи 5 настоящего Федерального закона;
* утверждение финансово-экономического обоснования размера взносов, а также размера платы, предусмотренной частью 3 статьи 5 настоящего Федерального закона».
В голосовании по иным вопросам повестки общего собрания членов товарищества «индивидуалы» в участия не принимают.
Хоть с договором, хоть без договора, «индивидуал» должен теперь платить взносы наравне с членами СНТ. Вероятно, необходимость заключения договоров с такими
садоводами отпадёт. Это снимет нагрузку с судов и в большинстве случаев позволит прекратить конфликты.
Участки можно объединять в товарищество
Статья 6 «Ведение садоводства или огородничества на садовых или огородных земельных участках без создания товарищества» сначала была воспринята некоторыми критиками как способ развала СНТ. Но это не так. Наоборот, в нашем законе закрепляется статус СНТ, как уже сказано выше. Для кого же эта статья? Приведём пример. У муниципалитета есть земля, которую местные власти готовы отдать под садоводство. Но пока желающий – всего один. И он получает эту землю. Потом ещё кто-то получает землю, и т.д. Набирается их, скажем, человек десять. Они самостоятельно ведут хозяйство, самостоятельно взаимодействуют с муниципалитетом. Но однажды они собираются вместе и решают, что лучше им объединиться в ТСН и действовать как юрлицо. Они принимают решение о создании ТСН и создают его. Таким образом, если раньше надо было в первую очередь создать СНТ и его зарегистрировать, а потом уже распределять участки, то сейчас можно сначала получить участок, а потом создавать ТСН.
В каких домах разрешена «прописка»
Закон разрешает строить на садовых участках не только садовые, но и капитальные жилые дома. Раньше эта норма не была зафиксирована. Ранее возведенные жилые строения в силу закона также признаны жилыми домами, в них можно регистрировать жителей. При этом, если в силу закона жилое строение признаётся жилым домом, это не влечет последствий для гражданина в виде исключения из числа очередников, нуждающихся в жилых помещениях.
Желающим получить «прописку» в СНТ необходимо соблюсти следующие основные критерии:
1. участок должен быть предназначен для ведения садоводства;
2. находиться в границах населенного пункта и относиться к категории «земли населенных пунктов» или «земли сельскохозяйственного назначения»;
3. дом должен соответствовать градостроительным требованиям – не выше трёх этажей и 20 метров; дом не может быть разделён на квартиры;
4. дом должен иметь признаки капитального жилого помещения – надёжные несущие конструкции и крышу, а также инженерные системы: электроосвещение, холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляцию, газоснабжение (в газифицированных районах).
Уведомительный порядок строительства жилых и садовых домов
Для тех, кто не успеет до 1 марта 2019 года зарегистрировать свой дом или просто ещё его не построил, введён единый уведомительный порядок строительства жилых и садовых домов. Заключается он в следующей процедуре, состоящей из четырех шагов.
1. Дачник задумал построить дом, он обращается в орган местного самоуправления с уведомлением о начале строительства. В уведомлении должна быть описана площадь застройки, высота дома, количество этажей, ключевые параметры. И графическое описание месторасположения дома на земельном участке.
2. Администрация рассматривает уведомление на соответствие дома градостроительным параметрам и на допустимость размещения объекта на этом земельном участке. И выдаёт уведомление о том, что дом этим параметрам соответствует.
3. Тогда можно приступать к строительству дома. Срок строительства – 10 лет. Если же администрация выдаёт уведомление о несоответствии дома градостроительным
параметрам, то строить его нельзя. Надо пересматривать параметры того, что планировалось построить.
4. После того как дом построен, нужно снова обращаться в администрацию с уведомлением о завершении строительства, приложив к нему технический план, который готовит кадастровый инженер. Администрация направляет все эти документы в Росреестр для постановки на кадастровый учёт регистрации права.
Нередко возникает такая ситуация: вы строите дом, и в процессе решили его изменить. Сначала вы строили два этажа, а потом решили, что хотите построить третий этаж. Такая ситуация предусмотрена законом. Нужно подать уведомление об изменении параметров. Уведомление достаточно простое, в формате «было – стало». Планировали построить два этажа, а теперь будет три. То есть описаны те параметры, которые изменяются.
Важно: если вы построили дом и не воспользовались этим упрощенным порядком или строите дом без уведомления, то фактически вы возводите самовольную постройку.
При желании можно перевести садовый дом в жилой – и наоборот, жилой дом в садовый, в порядке, предусмотренном постановлением Правительства РФ № 1653 от 24.12.2018 г.
За что и как нужно платить
Все взносы садоводов должны вноситься исключительно на расчётный счёт товарищества, что обеспечивает прозрачность их поступления и дальнейшего расходования.
Вступительные, паевые и дополнительные взносы ушли в прошлое вместе с потребительскими кооперативами дачников, садоводов и огородников. Оставлены только два вида взносов – членские и целевые. В законе подробно разъяснено, куда должны расходоваться членские и целевые взносы.
Определены условия, на которых осуществляется оплата труда председателя, членов правления товарищества, членов ревизионной комиссии (ревизора) и иных лиц, с которыми товарищество заключило трудовые договоры.
Как проводить общие собрания
Подробно прописаны вопросы, связанные с проведением общих собраний. Например, предусмотрена очно-заочная форма. В статье 17 перечислены вопросы, по которым проведение заочного голосования не допускается.
Ликвидирован институт собрания уполномоченных. Очень часто их никто не избирал, но они голосовали на собраниях от имени садоводов. Теперь это исключено.
Общее собрание членов товарищества правомочно, если на нём присутствует более чем пятьдесят процентов членов товарищества или их представителей.
Документы СНТ станут упорядоченными и доступными
В законе появилась новая, очень важная статья «Ведение делопроизводства товарищества». Она даёт возможность грамотно вести делопроизводство. Документов в товариществах накопилось много, так что очень важно правильно их рассортировать, грамотно оформить и правильно хранить.
Члены товарищества имеют право знакомиться и по заявлению получать за плату заверенные копии:
* устава товарищества с внесёнными в него изменениями, документа, подтверждающего факт внесения записи в Единый государственный реестр юридических лиц;
* бухгалтерской (финансовой) отчётности товарищества, годовых смет и отчётов об их исполнении, а также заключений по итогам аудиторских проверок;
* заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
* документов, подтверждающих права товарищества на имущество, отражаемое на его балансе;
* протокола собрания об учреждении товарищества, протоколов общих собраний членов товарищества, заседаний правления товарищества и ревизионной комиссии товарищества;
* финансово-экономического обоснования размера взносов;
* иных внутренних документов товарищества, предусмотренных настоящим Федеральным законом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества.
Плата, взимаемая товариществом за предоставление этих копий документов, не может превышать затраты на их изготовление. Копии указанных документов ревизионной комиссии (ревизору) органу государственной власти региона или органу местного самоуправления, судам и правоохранительным органам предоставляются бесплатно по их письменным запросам.
Члены товарищества имеют право получать заверенные выписки из реестра членов товарищества в течение тридцати дней с момента подачи заявления в правление товарищества.
Общее имущество и земли общего пользования
Повышена прозрачность управления общим имуществом. Предусмотрена передача имущества в общую долевую собственность по модели, аналогичной многоквартирному дому. Закон даёт четкие ответы на вопросы о шлагбаумах и охране: никто не вправе препятствовать доступу гражданина на свой участок и взимать за это плату.
Собственник садового или огородного земельного участка, расположенного в границах территории садоводства или огородничества, не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на имущество общего пользования и отчуждать свою долю в праве общей собственности на имущество общего пользования, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанный участок.
Чтобы пресечь путаницу, которая нередко тянется десятилетиями, новый закон признал действительными все ранее утвержденные документы планировки коллективных садов, огородов и дачных посёлков и определил, что такое территория ведения садоводства и огородничества.
Земельные вопросы
Особенности образования земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, и особенности строительства объектов капитального строительства перечислены в статье 23. Например, предельные параметры разрешенного строительства зданий и сооружений, строительство которых осуществляется на садовых земельных участках, определяются градостроительными регламентами. Строительство объектов капитального строительства на садовых участках допускается только в случае, если такие участки включены в предусмотренные правилами землепользования и застройки территориальные зоны, применительно к которым
утверждены градостроительные регламенты, устанавливающие предельные параметры такого строительства.
Документация по планировке территории садоводства или огородничества, подготовленная в отношении территории садоводства или огородничества, до её утверждения должна быть одобрена решением общего собрания членов товарищества.
Подготовка и утверждение проекта планировки территории в отношении территории огородничества не требуется. Установление границ огородного участка и образование огородных участков и участков общего назначения в границах территории огородничества осуществляется в соответствии с утверждённым проектом межевания территории.
Садовые и огородные участки могут быть образованы из земель населенных пунктов или из земель сельхозназначения.
Установление границ территории садоводства или огородничества не является самостоятельным основанием для придания такой территории статуса населённого пункта.
Организационные новшества
Новым законом продлены полномочия председателя, правления и ревизионной комиссии СНТ до пяти лет вместо прежних двух. Это сделано по многочисленным просьбам садоводов.
Подробно расписано прекращение членства в СНТ и порядок принятия исключённых из СНТ обратно в товарищество. Членство в СНТ может быть прекращено путём добровольного выхода собственника участка из СНТ и путём исключения из СНТ.
Закон предусматривает создание и форму реестра членов СНТ.
Водозаборные скважины
В рамках данного законопроекта Минприроды РФ внесло важную поправку в закон «О недрах». Это новая статья «Добыча подземных вод садоводческими некоммерческими товариществами и (или) огородническими некоммерческими товариществами». В ней, в частности, говорится, что «добыча подземных вод для целей хозяйственно-бытового водоснабжения товариществ осуществляется без проведения геологического изучения недр, проведения государственной экспертизы запасов полезных ископаемых, геологической, экономической и экологической информации о предоставляемых в пользование участках недр, согласования и утверждения технических проектов и иной проектной документации на выполнение работ, связанных с пользованием недрами, а также без представления доказательств того, что товарищества обладают или будут обладать квалифицированными специалистами, необходимыми финансовыми и техническими средствами для эффективного и безопасного проведения работ. Добыча подземных вод для целей хозяйственно-бытового водоснабжения товариществ должна осуществляться с соблюдением правил охраны подземных водных объектов, а также основных требований по рациональному использованию и охране недр».
Следует отметить, что с 2020 г. садоводческим товариществам необходимо будет получать лицензию на бурение скважин для центрального водоснабжения.
***
Всем, у кого возникают вопросы по поводу нового закона, рекомендую обращаться в региональные отделения Союза садоводов России. Они есть практически в каждом субъекте РФ. Мониторинг применения нового закона остаётся одной из наших приоритетных задач.